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《重慶市江北區國有土地上房屋征收與補償實施辦法》政策解讀

日期：2024-09-02

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為規范本區國有土地上房屋征收與補償工作，保障被征收人合法權益，區政府印發了《重慶市江北區國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江北府發〔2024〕11號，以下簡稱《實施辦法》），自2024年8月28日起施行，同步廢止《重慶市江北區人民政府關于印發〈重慶市江北區國有土地上房屋征收與補償實施細則（試行）〉的通知》（江北府發〔2012〕3號）及相關配套文件。為便于社會公眾正確理解，現對其內容作出解讀。

??一、背景和依據

2021年11月25日，重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議審議通過了《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《市條例》），并于2022年3月1日正式實施。《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實施細則》（以下簡稱《市細則》）經市第五屆人民政府第176次常務會議審議通過，于4月19日正式實施。《市條例》和《市細則》更多關注的是社會公平，通過行政程序設定，實現房屋征收與補償過程的公平、公開、公正，國有土地上房屋征收與補償的責任主體在區縣級人民政府，因此為了更好地開展我區國有土地上房屋征收與補償工作，有必要配套制定我區的實施辦法。

《實施辦法》的制定由區住房城鄉建委牽頭，區房屋征收中心全面參與，結合我區實際起草了《實施辦法》（討論稿），在反復研究討論的基礎上，形成“征求意見稿”，在區政府網站向社會公開征求意見，書面征求區發展改革委、區財政局、區司法局、區公安分局、區規劃自然資源局、區城市管理局、江北不動產登記中心、區征地事務中心等各部門、機構及鎮街的意見建議，召開座談會研究，開展社會穩定風險評估，修改完善形成“送審稿”，上報區政府常務會議和區委常委會議審議。

經2024年7月29日江北區第十九屆人民政府第92次常務會議和2024年7月30日中共重慶市江北區第十三屆委員會常務委員會第115次會議審議通過，《重慶市江北區人民政府關于印發重慶市江北區國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》（江北府發〔2024〕11號）于2024年8月28日正式印發。

??二、主要內容

《實施辦法》以《市細則》為框架基礎并適當整合，共五章?60條。主要內容如下：

（一）第一章總則（10條）。明確了目的依據、適用范圍、立法原則、職責分工、工作經費、業務培訓、檔案管理等內容。

（二）第二章征收決定（20條）。明確了房屋征收情形、計劃及申請、確定征收項目及范圍公布、暫停辦理手續、確定評估機構、調查登記、未經登記建筑調查、認定和處理、社會穩定風險評估、預簽協議、備案、征收決定及公告等環節內容。

（三）第三章補償程序（8條）。明確了分戶初步評估結果公示、簽訂補償協議（完善預簽協議）、履行補償協議、作出補償決定、房屋權屬注銷等內容。

（四）第四章補償政策（19條）。明確了補償內容及標準、評估價值、補償方式、房屋性質用途認定、公房補償、土地面積大于房屋建筑面積補償、公攤補助、住房保障、物業專項維修資金交納、住改非補償、停產停業損失補償、設施設備補償、臨時安置補助、附屬設施補償、公共服務保障及稅費減免等政策內容。

（五）第五章附則（3條）。主要對實施辦法中的有關專業術語、計算單位等進行了解釋和界定，明確了施行時間等內容。

三、新舊政策差異對比

征收程序
		原政策	現行政策
1	明確鎮街職責及分工	無	各鎮人民政府和街道辦事處的職責，應當配合做好轄區內房屋征收與補償的相關工作。
2	新增事前征求意見	無	舊城區改建項目需要房屋所有權專有部分面積和戶數占比均超過2/3的被征收人同意，方能實施舊城區改建。
3	新增征收項目公布	無	區政府根據會審意見，認為符合公共利益需要的，應當合理確定房屋征收項目和征收范圍，并予以公布。
4	新增產權調換房屋暫停辦理手續申請	無	房屋征收決定作出前，區房屋征收部門和產權調換房屋所有權人共同向不動產登記機構提出申請，暫停辦理用于產權調換房屋的土地使用權和房屋所有權的轉移登記、抵押及其他權利設定等手續。
5	調整投票評估機構選定比例	參加投票選擇的被征收人數量超過被征收人總數的50%，投票得票數最高、且超過參與投票被征收人數量50%的房地產評估機構當選，即“雙過半”比例。	經房屋所有權專有部分面積和戶數占比2/3以上的被征收人投票，并獲得參與投票房屋所有權專有面積部分和戶數過半數選票的評估機構當選，即“雙2/3+雙1/2”比例。
6	新增履行補償協議決定程序	無	被征收人不履行約定義務，經區房屋征收部門催告后仍不履行的，區房屋征收部門可以向被征收人作出履行補償協議的決定，明確履行期限，告知行政復議、行政訴訟權利等事項，并在房屋征收范圍內予以公告。
征收政策
		原政策	現行政策
1	調整最低住房保障制度	征收范圍內的個人住宅，以產權戶為單位，家庭實際居住且在他處無住宅的，經申請并審查公示，家庭人口2人及以下不足30㎡，按建筑面積30㎡給予補償；家庭人口3人以上不足45㎡，按建筑面積45㎡給予補償。	在征收項目公布時，被征收人及其配偶在中心城區沒有其他國有土地上產權住宅的，可以享受不足45㎡按建筑面積45㎡給予補償。
2	明確補繳稅費義務	無	房屋用途經認定變更的，需補繳稅費、土地價款等。
3	明確直管公房住宅承租人可選擇產權調換	征收直管公房，實行產權調換安置，產權調換房屋由原房屋承租人優先承租，并重新訂立房屋租賃合同。住宅承租人同意解除租賃關系的，只能選擇貨幣補償。	征收直管公房，房屋租賃關系未能解除的，參照原政策規定執行；住宅房屋承租人同意解除租賃關系，可選擇產權調換，按照被征收房屋價值的70%給予房屋承租人棄租補償，相關獎勵補助另行計算，房屋承租人應當結清被征收房屋與產權調換房屋價值的差價，不再提供直管公房進行安置。

??四、相關問題解答

?（一）被征收人如何配合房屋征收工作？

根據工作流程，被征收人需要參與填寫征求意見表、參加評估機構選定工作、配合入戶調查、參與預簽協議或正式簽約、領取征收補償款或配合辦理安置房相關手續、履行搬遷義務等工作。期間被征收人可以關注征收現場相關公示內容，也可咨詢現場工作人員，如有異議及時向現場辦公室提出并提交相關資料。

（二）預簽協議戶數占比未達到規定比例如何處置？

舊城區改建征收項目在簽約期限內，簽訂預簽協議的戶數占比未達到規定比例的，區政府終止房屋征收程序，預簽協議不生效。

（三）證載用途為住宅的房屋實際用于經營怎么補償？

被征收房屋為住宅，而實際改為非住宅使用的，應當按照住宅進行評估、補償；被征收房屋產權人、房屋坐落與市場主體注冊登記、稅務登記證明一致，且在征收項目公布前連續合法經營2年以上并能夠提供相應完稅憑證的，可以結合實際用途給予停產停業損失補償。

（四）我已經預簽了協議，但片區預簽協議戶數占比沒有達到90%怎么辦？

舊城區改建征收項目預簽協議戶數占比沒有達到90%或以上的，征收程序終止，預簽協議不生效。（舉例：某個舊城區改建征收項目簽訂附有生效條件規定比例為90%，該片區涉及被征收人總戶數為100戶，預簽協議戶數為80戶，預簽約比例為80%，故未達到規定比例90%，征收程序應終止）。

（五）我急需用錢，將征收片區內房屋進行了出售/抵押，征收補償怎么實施？

如房屋所有權人發生變化，將以新的房屋所有權人為征收補償對象，但新的房屋所有權人所獲得的補償不會增加（舉例：被征收房屋面積小于45平方米，暫停辦理手續期間，前一位被征收人不符合最低住房保障條件，新權利人符合，但新權利人也不能享受最低住房保障條件）。如房屋所有權人沒有發生變化，被征收人需解除抵押或變更抵押物后予以補償。

政策原文：

重慶市江北區人民政府關于印發重慶市江北區國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知